С начала нынешнего века промышленная недвижимость Москвы постепенно меняет свой облик: на смену традиционным промзонам приходят многофункциональные пространства с современной инфраструктурой. Масштабные проекты застройщиков формируют новую географию столичной промышленности, а наличие компактных производственных помещений площадью от 50 квадратных метров делают индустриальную деятельность доступной для малого бизнеса.
23 октября в Московской торгово-промышленной палате состоялась конференция «Системное решение в области строительства собственного производства для предпринимателей Москвы. Актуальные вопросы. Пути решения», участники которой обсудили тенденции развития производственной недвижимости в столице.
«Москва является лидером промышленного производства Российской Федерации», – отметил, открывая мероприятие, вице-президент по работе с предпринимательским сообществом МТПП Александр Крутов. Он напомнил, что в 2024 году совокупный объем налоговых доходов бюджета Москвы составил 4,5 трлн рублей. Из них доля налога на доходы физических лиц составила 49% (почти 2,2 трлн рублей), а налог на имущество, землю, здания и сооружения — всего 7%, но и эта сумма весьма внушительна – 300 млрд рублей. «Эти цифры демонстрируют, что московское правительство целенаправленно создает рабочие места с высоким доходом, которые позволяют финансировать социально ориентированную экономику города через развитие производства», – подчеркнул вице-президент МТПП.
Опытом создания нового формата недвижимости для малого бизнеса поделился генеральный директор ООО «Конкурс Девелопмент» (компании, выступившей генеральным партнёром мероприятия) Андрей Тарабан. Ключевой идеей проекта стало строительство и предоставление небольшим предприятиям доступных производственных площадей. В отличие от крупных застройщиков, которые работают с дорогостоящими помещениями большой площади, команда выбрала другой путь. Она сосредоточилась на малом бизнесе – основной доле городской экономики – предлагая компактные помещения от 50 кв. м для небольших производств и предприятий. «На самом деле это был довольно непростой процесс. Чтобы недвижимость оказалась востребованной, нужна хорошая идея. Когда у нас сложилась финансовая модель, интересная для работы на рынке в непростых финансовых условиях, мы показали свою идею городу», – рассказал спикер. Особенностью проекта стало расположение производственных зданий в шаговой доступности от мест проживания потенциальных работников. Это решение позволяет объединить рабочее пространство и жилье в непосредственной близости друг от друга. Спикер отметил существенную поддержку со стороны городских властей и выразил намерение развивать концепцию дальше, увеличивая количество доступных площадей для малого бизнеса.
О ключевых тенденциях на рынке промышленной недвижимости Москвы рассказал региональный директор и руководитель Департамента складской и индустриальной недвижимости компании Nikoliers Виктор Афанасенко. По его мнению, главным драйвером развития выступает программа редевелопмента промзон, включая комплексное развитие территорий и программу создания МПТ (мест приложения труда). Эксперт сообщил, что из Москвы будет выведено около 578 тыс. кв. м складов и около 1 млн кв. м промышленных предприятий, при этом запланировано строительство 866 тысяч кв. м складов (в два раза больше выводимых) и около двух млн кв. м промышленных помещений. А по программе МПТ заявлено около 5 млн кв. м новых объектов.
Спикер также отметил появление новых форматов объектов: многоэтажные промышленные комплексы с рампами, light industrial (это формат коммерческой недвижимости, совмещающий лёгкие производственные, офисные, складские и торговые помещения), универсальные бизнес-боксы. Особое внимание уделяется многоэтажности (из-за высокой стоимости земли в городе), шаговой доступности и архитектурной привлекательности зданий. «Одноэтажных складов или производств в городе, вероятно, больше строиться не будет. Нужно быть готовым к применению соответствующих технологий для возведения многоэтажных объектов. Это уже не старое советское наследие – на новые здания должно быть приятно смотреть, сотрудникам должно быть приятно работать в них», – подчеркнул эксперт.
Коммерческий директор ООО «Конкурс Девелопмент» Дмитрий Дорохов представил концепцию создания технопарка для малого и среднего бизнеса в столице по доступной цене. «Мы предлагаем консолидировать запросы участников рынка и построить технопарк в Москве. Это не просто инструмент для создания производственных площадей, но и привлекательный инвестиционный продукт с доходностью 44% и сроком окупаемости два года», – отметил эксперт.
О возможностях привлечения капитала для развития бизнеса через участие в закрытых паевых инвестиционных фондах (ЗПИФ) рассказал руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями УК «Альфа-Капитал» Владимир Стольников. Он отметил, что ЗПИФы – сильно зарегулированная система с серьезной системой контроля. Основными преимуществами этих фондов являются специальный налоговый режим, юридическая защита от внешних и внутренних рисков, конфиденциальность. «В 2025 году у нас под управлением уже 115 закрытых паевых инвестиционных фондов», – сообщил спикер.
Значительная часть времени на мероприятии была отведена под информирование бизнеса о возможностях, которые предоставляет город для промышленного строительства (в частности для возведения технопарков), поиска площадей для аренды или покупки под собственное производство, привлечения инвестиций, кредитования, получения банковских гарантий.
Представители АО «ДТИ Москвы» – руководитель Центра развития объектов инновационной инфраструктуры Юлия Дудовцева и начальник Управления локализации бизнеса Алена Журавлева осветили вопросы поддержки развития технологической инфраструктуры Москвы и формирования запросов от бизнеса.
Советник генерального директора Московского Фонда поддержки промышленности и предпринимательства Анна Опарина выступила с докладом о роли Фонда как драйвера привлечения инвестиций в промышленность Москвы.
Начальник отдела сопровождения Фонда содействия кредитованию малого бизнеса Москвы Татьяна Мухаметжанова рассказала участникам мероприятия о гарантийной программе государственной поддержки бизнеса в столице. «Поручительством фонда могут воспользоваться МСП, зарегистрированные в Москве, без долгов по налогам и сборам свыше 50 тыс. рублей, с положительной деловой репутацией. Максимальный размер поручительства составляет 100 млн рублей, но не более 70% от суммы финансирования. Поручительство предоставляется по кредитам, банковским гарантиям, лизингу, факторингу, аккредитивам. За все время предоставлено более 21 тыс. поручительств, что позволило МСП привлечь финансирование в размере более 411 млрд рублей».
