Каждый россиянин на протяжении своей жизни хотя бы раз, а то и больше, сталкивается с пресловутым «квартирным вопросом» – покупает или продает недвижимость. Согласно различным опросам, более 90% людей испытывают при этом небеспочвенные опасения, а то и страх – лишиться жилья, потерять деньги, приобрести «проблемную» квартиру, за которую придется судиться, и т.д.
Сделать процесс покупки-продажи недвижимости безопасным и комфортным для обеих сторон призван профессионал под названием «риэлтор». О развитии института риэлторов в Москве «МГ» беседует с председателем Гильдии риэлторов при МТПП, президентом Гильдии риэлторов Москвы, управляющим партнером ООО Агентство недвижимости «Запад и Партнеры Риэлти» Александром Мальцевым.
– Александр Андреевич, профессия риэлтора для нашей страны относительно новая. Как она развивалась в течение тридцати лет?
– Становлением профессии считаются 1990-1994 гг. Многое было непонятным, но сделки проходили, причем заверялись нотариально – эта процедура и защищала потребителей на тот момент.
С 1994 г. риэлторская деятельность стала лицензироваться. Поскольку получить лицензию было достаточно просто, процедура эта не решала основных проблем, однако представляла собой некий порог для входа в профессию. Для получения лицензии агентству недвижимости необходимо было как минимум иметь двух обученных брокеров и страховать свою деятельность. Лицензии, как правило, висели на стене в каждом агентстве. Любой человек мог позвонить в Лицензионную палату, поинтересоваться, есть ли лицензия у такого-то агентства недвижимости и получить ответ: да, есть, действует до такого-то срока. Это успокаивало клиентов. Недовольные могли жаловаться на качество услуг в лицензионную палаты своих городов – и оттуда в агентство приходили с проверкой.
Кроме наличия лицензии, многие агентства входили в Российскую Гильдию риэлторов, городские ассоциации риэлторов. Членство в общественных организациях самими профессионалами котировалось и ценилось – на тот момент эти организации имели активные, полезные связи с госструктурами. Клиенты тоже иногда интересовались принадлежностью агентства к общественной организации. На тот момент иметь на стене рамку с лицензией и принадлежностью к РГР и городской ассоциации риэлторов считалось нормой.
В 2002 г. лицензирование отменили, и в профессии риэлтора начался третий этап, который продолжается до сих пор. Он, к сожалению, кроме всего прочего, характеризуется свертыванием работы общественных объединений, о которых я сказал выше. Почему так произошло? На мой взгляд, профессиональные ассоциации перестали выполнять основную функцию – заботы о своих членах. Предприниматель ждет конкретной пользы от членства, а ее нет. Сейчас мы, со своей стороны, стараемся исправить ситуацию – объединить профессионалов с целью качественного оказания услуг клиентам и сделать так, чтобы находиться в профессиональном сообществе было не только выгодно и почетно, но и приятно.
– Насколько я помню, московские риэлторы «процветали» до общемирового кризиса 2008 г., а потом многие успешно работавшие частники начали жаловаться на резкое снижение заработков, конкуренцию со стороны крупных агентств – и стали массово уходить с рынка…
– Верно, что до 2007 г. столичному риэлтору для приличных заработков не обязательно нужно было обладать искусством уметь продавать: многие давали объявление, на которое тут же стекались желающие и покупали все, что выставлено. После 2008 г. продавать стало сложнее – просто дать объявление было уже недостаточно. Работать теперь нужно в три раза больше, а заработок уменьшился. В начале 2000-х гг. гонорар в 5% от сделки с каждой стороны был нормой. Потом вознаграждение уменьшилось до 2%, а работы прибавилось. Многие действительно оказались к этому не готовы.
Но в последние пять-шесть лет идет обратная тенденция: с появлением порталов ЦИАН, Авито, ДомКлик, Яндекс-Недвижимость деятельность частных лиц активизировалась. Крупным игрокам рынка стало сложнее работать из-за конкуренции с большим количеством частников. Среди них есть легальные, которых мы принимаем как часть рынка: членами нашей гильдии являются частные риэлторы, ИП. А есть нелегалы, которые «не светятся» вообще ни в каких объединениях. Они не платят налогов, не стоят на учете в Росфинмониторинге, никак не повышают свою квалификацию, работают без договоров, назначают любую цену за услугу и т.д. Из-за дешевизны многие к ним обращаются и потом имеют проблемы… Но как бы ни было, частные специалисты – легальные и нелегальные – сейчас занимают значительную долю рынка.
– Какие проблемы риэлторской деятельности сегодня требуют, на Ваш взгляд, неотложного решения? Что предпринимает на этот счет возглавляемая вами Гильдия при МТПП?
– Проблем несколько. Одна из основных – это необходимость регулирования риэлторской деятельности в каком-либо виде, особенно с учетом того, что профессия эта социально значимая. Многие считают, что для этой цели нужно принять профильный закон. Такой закон, кстати, вносился, но Государственная Дума его не приняла, на взгляд многих, он не был доработан…
Если говорить о городском, московском уровне, то я считаю, что нужно восстановить либо лицензирование, либо саморегулирование. Однако введение института лицензирования требует определенных затрат, и я думаю, что государство на них не пойдет. Саморегулирование ввести проще плюс нужен определенный вход в профессию. Возьмите, например, таксистов: у них допуском в профессию являются права на вождение автомобиля. Никому не приходит в голову сказать: пусть за руль садится кто попало, дорога сама все отрегулирует… И в риэлторстве должны быть аналогичные «права», которые говорят о том, что человек как минимум умеет совершать сделки с недвижимостью – регулировать-то нужно профессионалов, а не кого попало.
Что предпринимает по этому вопросу гильдия риэлторов при МТПП? Мы хотим сформировать и вести негосударственный реестр агентств недвижимости – предоставлять потребителям информацию об агентствах, которые не просто зарегистрировали ООО или ИП, но и выполнили минимальные условия (наличие в штате не менее трех аттестованных сотрудников, страхование своей деятельности, наличие офиса, уголка потребителя т.д.), которые территориальный орган сертификации предъявляет к агентствам. Это поможет потребителям лучше ориентироваться при выборе услуги. Они спокойно смогут походить по предложенному списку, позвонить, поговорить – может быть, им подберут специалиста, который живет в их районе, и т.д…
Надеемся, что МТПП, нотариат, МФЦ, Росреестр, прочие госорганы поддержат нас в создании такого реестра. Если москвичи, заходя в государственные организации, будут видеть там рекламу «Хочешь продать квартиру – проверь своего риэлтора в реестре…» и QR-код, у людей в головах постепенно сформируется, что в Москве есть официальные специалисты, которые решают проблемы с недвижимостью безопасно, качественно и не очень дорого. Кроме того, мы надеемся, что реестр поможет регулировать рынок, потому что в него не будут включаться случайные агентства, не соответствующие определенному уровню. Участники рынка, которые ведут себя недобросовестно, будут из реестра исключаться, и в нем этот факт будет отражаться. Уверен, что такая мера поможет повысить качество услуг, и от этого выиграют и сами риэлторы, и их клиенты.
На сегодняшний момент существует федеральный реестр РГР. Если набрать reestr.rgr.ru и вбить название компании или фамилию специалиста, то появятся его карточка с указанным сроком действия, фото, описанием и т.д. Но этот реестр охватывает всю Россию – мы же хотим облегчить поиск в рамках города Москвы.
Сегодня, к сожалению, за добросовестностью и профессионализмом риэлторов на рынке никто пристально не следит. Госорганы спохватываются только, когда происходят масштабные мошенничества с вмешательством полиции. Каждый может назвать себя суперуспешным риэлтором, дать объявление на любом портале, в соцсетях, написать о многолетнем опыте работы, никак и ничем не подтвердив при этом ни свою квалификацию, ни уровень образования… Не знаю, к сожалению или к счастью, но и сегодня, в XXI веке, наиболее надежным способом поиска риэлтора остается «сарафанное радио» – через знакомых, которым оказали качественную услугу.
– Как вы относитесь к страхованию ответственности риэлторской деятельности?
– Положительно. В моем понимании это тоже один из порогов входа в профессию – в противном случае создавать ООО с основным капиталом в 10 тыс. руб. можно бесконечно. Хотя сегодня страхование ответственности риэлторской деятельности носит добровольный характер, подчеркну, что у нас в гильдии страхование является обязательным. Выгоды от последнего для членов гильдии заключаются в том, что они получают коллективное страхование и в совокупности меньше за него платят.
Вопрос в сумме – ее можно обсуждать. Но сам принцип страхования я одобряю. Сейчас мы смотрим, как совершенствовать этот процесс.
– Нужно ли человеку, желающему стать риэлтором, профильное образование в этой области и можно ли его сегодня где-нибудь получить?
– На мой взгляд, каждый называющий себя риэлтором должен прослушать курсы, которые хотя бы на уровне теории дают понимание того, как совершать сделки с недвижимостью. Даже для давно работающего на этом рынке специалиста нелишне получить документ в дополнение к своему опыту. В 1998 г. перед получением лицензии я сам учился в Центре содействия жилищной реформе. Для меня это образование было ценным. Во-первых, вместе со мной там обучалось большое количество риэлторов, которые до сих пор работают на рынке. Во-вторых, нам в числе прочих преподавали и представители власти – заместитель начальника БТИ, начальник паспортного стола милиции, специалист отдела приватизации и другие. В процессе обучения эти люди давали нам свои телефоны, предлагали обращаться с вопросами. Это было ценно и теоретически, и практически.
На данный момент образование будущего риэлтора не является обязательным. Правда, ряд крупных агентств недвижимости организовали собственные школы. Нюанс заключается в том, что технологии работы в каждом агентстве, которым, соответственно, учат в этих школах, могут сильно различаться. Кроме того, в Центре оценки квалификаций при ТПП РФ есть три ступени для риэлторов: агент, эксперт, брокер. Для агентов создан хороший обучающий курс с экзаменом. Я думаю, что подобных курсов с общей программой должно быть больше и их необходимо адаптировать под стандарты риэлторской деятельности, принятые по инициативе РГР в декабре 2019 г.
Гильдия риэлторов Москвы обсуждала возможность создания курса для риэлторов с несколькими столичными вузами. По расчетам, стоимость такого курса составляет не менее 30 тыс. руб. Для многих делающих первые шаги в профессии это неподъемная сумма, а уже имеющие некоторый опыт в риэлторстве считают, что обучение им не нужно. Повысить свой уровень хотят только 10%. В результате квалификация большинства агентов на рынке – я говорю это, как практикующий брокер – оставляет желать лучшего.
Я считаю, что образование для риэлторов нужно делать обязательным. Гильдия охотно приняла бы участие в разработке этой системы. Такое обучение должно быть разноплановым: теоретическую часть вели бы преподаватели вузов, а практическую – представители риэлторского сообщества, работники госучреждений – паспортных столов, Росреестра и т.д., потому что голая теория неизбежно разобьется потом о правду жизни…
– Вы уже упомянули в нашей беседе про нынешнюю добровольную систему сертификации риэлторов. Стоит ли, на ваш взгляд, делать ее обязательной?
– Сегодняшнюю систему сертификации я оцениваю крайне низко именно по причине ее добровольности. При вступлении в Гильдию риэлторов Москвы сертификация обязательна – но это, как вы понимаете, только часть рынка. Остальные не хотят сертифицироваться, мотивируя свое нежелание тем, что у них и так все нормально. К сожалению, этот вопрос нигде не поднимается. Про лицензирование риэлторских агентств в свое время знали все – про него говорили по телевизору, писали в газетах… Правда, Российская гильдия риэлторов и региональные гильдии и сегодня определенную часть бюджета направляют на продвижение системы сертификации в Интернете. Но, во-первых, размер финансирования невелик, а во-вторых, «аттестованный риэлтор» или «сертифицированное агентство недвижимости» – это сейчас не сформированный в сознании потребителя запрос, он не в состоянии конкурировать с запросом «купить/продать квартиру». Так что я выступаю за систему обязательной сертификации и за то, чтобы у нее была мощная информационная поддержка.
– Какие еще шаги по регулированию риэлторской деятельности, кроме перечисленных вами, следовало бы осуществить на уровне государства?
– На мой взгляд, необходимо внести поправки в федеральный закон «О рекламе». Сейчас дать рекламное объявление на четырех перечисленных мной выше порталах (ЦИАН, Авито, ДомКлик, ЯндексНедвижимость) может любой желающий. В итоге публикуются фальшивые объявления, выставляются на продажу объекты, которые опасно покупать. Внесение в закон о рекламе уточнения о том, что рекламировать объекты недвижимости могут только собственники и официальные, легальные агентства, решило бы множество вопросов.
Также некоторые участники рынка сегодня предлагают законодательно закрепить положение о том, что все сделки с недвижимостью должны проходить через риэлторов. Возможно, это аналогия с ОСАГО – поначалу нововведение вызывало недовольство, а потом его оценили: оно свело на нет судебные споры, бытовые конфликты.
Также некоторые участники рынка сегодня предлагают законодательно закрепить положение о том, что все сделки с недвижимостью должны проходить через риэлторов. Возможно, это аналогия с ОСАГО – поначалу нововведение вызывало недовольство, а потом его оценили: оно свело на нет судебные споры, бытовые конфликты.
Не исключаю также, что в вопросах регулирования риэлторской деятельности стоит обратить внимание и на зарубежный опыт, конечно, с последующей адаптацией. Например, национальные ассоциации США и Канады очень конструктивно взаимодействуют с госорганами. Там действует система лицензирования и любой желающий вступить в Ассоциацию риэлторов проходит предварительное обучение. Агент там не может работать без брокера, то есть, в нашем понимании, без агентства недвижимости. Там приняты разделение комиссионных между участниками сделки и безналичные расчеты между компаниями: сначала они рассчитываются между собой, а потом с сотрудниками.
У нас в России все с точностью до наоборот: с агентом рассчитываются наличными, которые тот может донести или не донести до агентства. Вход в профессию, как я уже сказал, у нас невысокий, текучка в агентствах большая: из ста принятых на работу человек в итоге остается трое, а остальные 97 уходят на вольные хлеба, везде ссылаясь на свой опыт работы с недвижимостью, полученный в этом агентстве, хотя он составляет иногда всего три-четыре месяца…
Жесткие принципы регулирования риэлторской деятельности действуют также в Европе и Беларуси. В последней на всю страну 147 агентств недвижимости (для сравнения: в одной Москве их 4 тыс.); если клиент оставляет жалобу – агентство лишают лицензии. В Италии и Франции сделки с недвижимостью подлежат обязательной нотариальной регистрации, что гарантирует безопасность потребителю услуги. В ряде стран регуляторами риэлторской деятельности являются торгово-промышленные палаты.
В любом случае процесс регулирования риэлторской деятельности должен быть достаточно прозрачным. Очень важно, чтобы активное участие в нем принимали профессионалы. Совместные усилия профсообщества и госструктур должны сделать его открытым, понятным, четким и облегчающим жизнь потребителям.